MODERATUM

Der Traum und die rechtliche Ausgangsbasis

Wovon träumt ein Immobilieninvestor, wenn er sich sein ideales Engagement im Geiste vorstellt? Arbeitsfreies Zusatzeinkommen, wertgesicherte Mieten, eine Chance auf eine langfristige Wertsteigerung und wenn geht noch alles übersichtlich und aufbereitet aus einer Hand. Gibt es das? Nun, die Frage nach der „eierlegenden Wollmilchsau“ hat sich wohl jeder Investor schon einmal gestellt, selten aber kann man diesem Anlegerideal so nahekommen wie beim „Bauherrenmodell“.

Vorab muss man jedoch festhalten, dass wir uns hier auf einem Gebiet bewegen, dass niemals einfach, sondern im Detail durchaus sehr komplex ist. Das Endergebnis, sofern es professionell und sachlich korrekt ausgearbeitet wurde, kann sich allerdings sehen lassen. Prinzipiell unterscheiden wir als Käufer von Immobilien eine Investition in parifiziertes Eigentum oder Miteigentum. In ersterem Fall kaufen wir uns eine Wohneinheit, als deren Eigentümer wird direkt im Grundbuch mit dieser gesamten Einheit eingetragen werden. Im zweiten Fall erwerben wir einen ideellen Anteil an einer Immobilie. Auch hier kann man direkt im Grundbuch – aber eben mit seinem Anteil – oder indirekt über das Firmenbuch eingetragen sein, sofern die Immobilie über eine KG erworben wurde. Ein Beispiel für parifiziertes Eigentum wäre die klassische Vorsorgewohnung. Meist wird diese nicht zur Eigennutzung, sondern eher als Pensionsvorsorge zur Erzielung von Erträgen aus Vermietung und Verpachtung erworben. Einkommens- oder lohnsteuerlich lässt sich diese Investition nicht wirklich nutzen, da die Normalabschreibungsdauer in Österreich auf 67 Jahre festgelegt wurde. Dafür kann man sich eventuell später noch entscheiden, nach 20 Jahren doch noch einzuziehen. Dann lässt sich das Investment zumindest umsatzsteuerlich veredeln.

Miteigentum versus parifiziertes Eigentum

Beim Miteigentum lohnt es sich allerdings genauer hinzusehen. Insbesondere sei hier ein Blick in die Wiener oder steirischen Wohnbauförderbestimmungen empfohlen. Neben der bekannten Sanierung ist vor Allem die Form Abbruch/Neubau gemäß der Sanierungsverordnung von Relevanz. Möchte man beispielsweise ein komplett neues Zinshaus errichten und wird dieses unter gewissen Voraussetzungen auf ein Grundstück mit einem abbruchreifen, weil wirtschaftlich nicht sinnvoll sanierbaren Altbestand errichtet, dann kann man sogar eine Förderung der Stadt Wien beantragen. Erhält man diese so ist das die Voraussetzung, um besonders attraktive steuerliche Abschreibungen nach dem Einkommensteuergesetz in Anspruch nehmen zu können. Dies führt zu einer der effizientesten Methoden, seine Einkommenssteuer-/Lohnsteuerbemessungsgrundlage nachhaltig senken zu können und gleichzeitig ebenfalls langfristig wertgesicherte Erträge aus Vermietung und Verpachtung zu generieren.

Zusätzlich wird das Vermieterrisiko durch den sogenannten Mietenpool abgefedert, da eben nicht eine Wohnung, sondern ein Anteil an einem Zinshaus erworben wird. Berechtigt ist daher die Frage, warum der Gesetzgeber diese besonderen Rahmenbedingungen anbietet? Die Antwort ist durchaus einfach: oft kommt der gemeinnützige Wohnbau der Nachfrage nach leistbarem Wohnraum im urbanen Gebiet seit geraumer Zeit nicht mehr ausreichend nach. Es benötigt also die private Initiative und attraktive Voraussetzungen für eben den privaten Bauherren. Übrigens können die besonderen Abschreibungsmöglichkeiten auch im Zusammenhang mit der Erhaltung von denkmalgeschützter Bausubstanz in Anspruch genommen werden, hier allerdings ohne Förderung. Und auch das Mietrechtsgesetz enthält zu guter Letzt ein paar interessante Bestimmungen zu diesem Thema. Das Bauherrenmodell hat sich dementsprechend zu einem der erfolgreichsten PPP-Modelle entwickelt. Public-Private-Partnership wird hierbei zu einer Win-Win-Win-Situation für den Bauherren, die Mieter und die öffentliche Hand. Denn auf die Förderdauer dürfen an die Mieter nur gedeckelte Mieten verrechnet werden. Dies führt allerdings wieder zu sehr hohen Vermietungsgraden, was naturgemäß den Immobilieninvestor freut.

Ein Blick auf Risiko und Service

Natürlich sind auch durchaus Bauherrenrisiken vorhanden, wenn auch im überschaubaren Rahmen. Objektspezifische, markttechnische oder rechtliche Risiken sind insbesondere beim kleinen Bauherrenmodell gut kalkulierbar. Kennt man diese, so wird man bemerken, dass im Vergleich zu Risiken an den Kapitalmärkten im Verhältnis sehr attraktive Renditen erzielbar sind. Unabdingbar ist aber vor einer Investition eine ausführliche Analyse der persönlichen Situation. Nur so kann sichergestellt werden, dass eine Investition in ein Bauherrenmodell richtig und auf die eigenen Rahmenbedingungen abgestimmt erfolgt. Wird dies sauber gemacht, kann so langfristig wie bei einem institutionellen Anleger in ein breit diversifiziertes Portfolio aus Immobilienanteilen investiert werden. Professionelle Anbieter von Bauherrenmodellen liefern hierbei ein komplettes All-in-One-Service, bei dem der Anleger von der rechtlichen und der wirtschaftlichen Konzeption, der Bauausführung, der steuerrechtlichen Aufbereitung, der Vermietung des Objektes bis hin zur Verwaltung des Objektes alles aus einer Hand erhält. Gelingt dies, dann kann der zu Beginn angesprochene Traum eines Immobilieninvestors durchaus auch zur Realität werden.